Neuer qualifizierter Mietspiegel für Tübingen und Nachbargemeinden

Am 24. September 2020 wird der neue qualifizierte Mietspiegel im Planungsausschuss vorgestellt. Der bislang gültige qualifizierte Mietspiegel wurde Anfang 2018 erstellt. Damit er seine Qualifizierung behält, muss er alle zwei Jahre überprüft und an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. 2019 hatte sich die Mietspiegelkommission entschieden, den Mietspiegel in Kooperation mit den Nachbargemeinden Kirchentellinsfurt und Dettenhausen aufzustellen.
Das durchschnittliche Mietspiegelpreisniveau ist in Tübingen zwischen September 2015 (Erhebung für den Mietspiegel 2016) und Januar 2020 (Erhebung für den Mietspiegel 2020) um 2,2 Prozent pro Jahr von 9,05 Euro auf 10,07 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In Kirchentellinsfurt liegt das Mietniveau für vergleichbare Wohnungen preislich um 17 Prozent unter dem Tübinger Mietniveau und in Dettenhausen um 16 Prozent.

„Gutes noch besser machen“ lautete das Motto für den neuen Mietspiegel. Ziel war ein Mietspiegel, der transparenter, stringenter im Aufbau und einfacher in der Handhabung sein soll. Die Berechnung der Vergleichsmiete erfolgt in wenigen, leicht zu vollziehenden Schritten. Über die Kategorien Wohnfläche und Baujahr wird die Basismiete / Grundmiete bestimmt. Danach fließen die Ausstattung und die Lage in die Preisermittlung als prozentuale Zu- oder Abschläge ein. Dafür wurde der Katalog der Ausstattungsmerkmale überarbeitet und erweitert. Modernisierungsmaßnahmen und die energetische Sanierung finden jetzt direkt, ohne rechnerische Zwischenschritte, in die Berechnung Eingang. Die bisherigen bei der Lagebewertung übereinander zu legenden Karten wurden zu einer einzigen Lagekarte zusammengeführt, aus der der Preiseinfluss der Wohnlage nun auf einen Blick erkenntlich wird. Die Lagekarte basiert dabei auf den etablierten Gebietsabgrenzungen der Bodenrichtwertkarte, womit die beiden Bewertungssysteme für Grundstücke / Immobilien nun auf den gleichen Gebietsabgrenzungen beruhen. Widerspruchsfreie, einheitliche Gebietsabgrenzungen waren mit Blick auf die Grundsteuerreform ein wichtiges Anliegen.

Aufgrund gesetzlicher Neuerungen sind alle Mietverhältnisse im freien Markt mietspiegelrelevant, die in den letzten sechs, statt bisher vier Jahren, abgeschlossen oder preislich angepasst wurden. Neu in die Mietspiegelanwendung aufgenommen wurden die rund sieben Prozent der mietspiegelrelevanten Mietverhältnisse, die Wohngemeinschaften betreffen, bei denen ein Hauptmietvertrag vorliegt, also eine Miete für die gesamte Wohnung bekannt ist. „Wohngemeinschaften sind eher in zentralen Lagen anzutreffen und weisen eine höhere Fläche auf als die sonstigen Wohnungen. Berücksichtigt man alle Besonderheiten dieser Wohnungen, weisen diese aber ein erwartbar hohes Mietniveau auf, weshalb das Preisniveau des Mietspiegels von der Aufnahme dieser WG-Wohnungen in die Auswertung unbeeinflusst bleibt“, betont Cord Soehlke, Bau- und Erster Bürgermeister der Universitätsstadt Tübingen.

Von der Mietspiegelanwendung weiterhin ausgeschlossen sind Wohnungen, bei denen mit den Mietern und Mieterinnen nur Zimmermietverträge abgeschlossen wurden und Kleinstwohnungen unter 25 Quadratmeter, da sie für statistisch belastbare Aussagen zu selten auf dem Markt anzutreffen sind. Wohnungen mit 160 Quadratmeter oder mehr wurden aufgrund der dort oft vorhandenen, sehr individuellen Besonderheiten ebenfalls nicht in den qualifizierten Teil des Mietspiegels einbezogen. Gleichwohl kann der Mietspiegel auch in solchen Fällen zur preislichen Orientierung eingesetzt werden.

Über 10.000 Haushalte in Tübingen, Kirchentellinsfurt und Dettenhausen wurden für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels angeschrieben. Ihre Wohnung im freien Markt angemietet hatten davon etwa 7.600 Haushalte. Davon haben sich rund 2000 (etwa 27 Prozent) an der Befragung beteiligt. „Mietspiegelrelevant“, also für die Auswertung und die Mietspiegelaufstellung verwendbar, waren 1.688 Antworten.

Mit der Erstellung des Mietspiegels hat die Stadtverwaltung das Institut Stein aus Stuttgart beauftragt. Zusätzlichen unterstützen der Mieterbund Reutlingen-Tübingen und Haus & Grund Tübingen das Projekt. Der qualifizierte Mietspiegel für Tübingen, Dettenhausen und Kirchentellinsfurt wird durch das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg finanziell gefördert.

Das neue Zahlenwerk ist voraussichtlich ab Mitte Oktober unter www. tuebingen.de/mietspiegel abrufbar.

www.tuebingen.de/mietspiegel

Pressestelle der Universitätsstadt Tübingen