Umlegungsverfahren (Grundstückstausch)
Im Umlegungsverfahren werden Grundstücke beziehungsweise Grundstücksteile so verändert und getauscht, dass neue Grundstücke entstehen, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet sind.
Die Umverteilung soll einen Ausgleich zwischen den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer und der Allgemeinheit schaffen. Der Wert des Grundeigentums von Einzelnen darf durch die Umlegung nicht geringer werden. Alle beteiligten Grundstückseigentümerinnen und Grundstückeigentümer sollen ein dem Verkehrswert und der Lage nach möglichst gleichwertiges Grundstück bekommen.
Ist der Wert des neuen Grundstücks geringer als der des alten, wird die Differenz ausbezahlt. Kann die Gemeinde den Eigentümerinnen und Eigentümern nur ein Grundstück mit höherem Verkehrswert als das ursprüngliche zuteilen, müssen diese eine Zahlung leisten.
Hinweis: In Ausnahmefällen ist es auch möglich, dass ein neues Grundstück außerhalb des Umlegungsgebietes oder eine Geldabfindung angeboten wird.
An einer Umlegung sind beteiligt:
- die Grundstückeigentümerinnen und Grundstückseigentümer
- die Gemeinde
- alle Inhaberinnen und Inhaber von Rechten an den betroffenen Grundstücken
- Bedarfs- und Erschließungsträger
Voraussetzung:
Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan ist die Grundlage für eine Baulandumlegung (Regelfall) als ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren. Die jeweiligen Rechtsverhältnisse der Grundstücke sind in den verbindlichen Plänen und/oder sonstigen baurechtlichen Vorschriften anzupassen (Konformitätsprinzip).
Die Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen sind von allen Grundeigentümern zu gleichen Teilen aufzubringen (Solidaritätsprinzip).
Die Substanz des Grundeigentums wird grundsätzlich nicht vermindert sondern bleibt für den jeweiligen Eigentümer erhalten (Konservationsprinzip).
Die Umlegung steht nicht nur im öffentlichen Interesse sondern stets auch im Interesse der privaten Grundeigentümer (Gebot der Privatnützigkeit).
Ablauf:
Die Gemeinde führt zu Beginn alle betroffenen Einzelgrundstücke ("Einwurfsgrundstücke") rechnerisch zu einer Umlegungsmasse zusammen. Dies gibt sie in einem Beschluss bekannt. Damit tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre für die betroffenen Grundstücke ein. Wesentliche Änderungen am Grundstück dürfen dann nur noch mit Genehmigung der Gemeinde vorgenommen werden. Wesentliche Änderungen sind beispielsweise ein Verkauf oder bauliche Veränderungen.
Die Gemeinde macht den Beschluss öffentlich bekannt (beispielsweise in der Gemeindezeitung oder durch einen Aushang). Innerhalb eines Monats sind Rechte, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, aber zur Beteiligung am Umlegungsverfahren berechtigen, bei der Umlegungsstelle anzumelden.
Die Gemeinde erstellt eine Bestandskarte und ein Bestandsverzeichnis aller betroffenen Grundstücke und meldet die Umlegung an das zuständige Grundbuchamt. Dieses vermerkt die geplante Umlegung im Grundbuch.
Von der Umlegungsmasse sondert die Gemeinde alle künftig für öffentliche Verkehrsflächen (z.B. Straßen, Plätze, Grünanlagen) benötigten Flächen aus. Die verbleibende Umlegungsmasse ("Verteilungsmasse") wird so neu aufgeteilt, dass neue nutzbare Zuteilungsgrundstücke entstehen. Die geplante Umlegung wird in einem öffentlich aufliegenden Umlegungsplan dargestellt. Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, kann in diesen Einsicht nehmen. Sind Sie am Umlegungsverfahren beteiligt, erhalten Sie den Sie betreffenden Auszug aus dem Umlegungsplan zugestellt.
Die Gemeinde gibt bekannt, ab welchem Zeitpunkt der Umlegungsplan nicht mehr angefochten werden kann. Nach diesem Termin teilt sie die umgelegten und die neuen Grundstücke zu.
Unterlagen:
keine
Frist:
Während des Verfahrens gibt es unterschiedliche Fristen und Termine. Diese erfahren Sie in Bekanntmachungen und Bescheiden.
Kosten:
keine
Hinweis: Möglicherweise müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer eine Zahlung leisten, wenn das neue Grundstück mehr wert ist als das alte.
Sonstiges:
Finden die Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer und die Gemeinde eine andere einvernehmliche Lösung, müssen sie kein Umlegungsverfahren durchführen. Für kleine Flächen mit geringem Neuordnungsbedarf gibt es außerdem ein vereinfachtes Verfahren mit weniger Zeit- und Verwaltungsaufwand.